Pendant des années, la location meublée non professionnelle a fait figure de placement immobilier presque idéal. Elle offre des loyers souvent plus élevés qu’en location nue et une fiscalité douce, grâce à un mécanisme bien connu des investisseurs : l’amortissement. En déduisant chaque année une fraction de la valeur du bien de leurs recettes, de nombreux loueurs parvenaient à afficher un résultat fiscal proche de zéro pendant plus de dix ans. Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre, pourrait sérieusement changer ce scénario.
Le texte prévoit de limiter l’amortissement déductible des locaux à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le taux tomberait à 1,5 % et le plafond à 5 000 euros. Jusqu’ici, la pratique courante consistait à amortir le bâti sur une durée de vingt-cinq à trente ans, soit environ 3,5 % à 4 % par an, sans aucun plafond en euros. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements pour personnes âgées dépendantes resteraient en dehors du dispositif, ce qui confirme la volonté de réorienter l’avantage fiscal vers les logements jugés les plus utiles.
Concrètement, prenons un appartement dont la partie bâtie représente 255 000 euros et qui dégage 12 000 euros de loyers une fois les charges et les intérêts d’emprunt déduits. Avec un amortissement de 4 %, le loueur déduit aujourd’hui 10 200 euros et ne déclare qu’un résultat de 1 800 euros. Avec la nouvelle règle, l’amortissement retomberait à 6 375 euros et le résultat imposable grimperait à 5 625 euros. Pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, la facture fiscale et sociale augmenterait ainsi de l’ordre de 1 800 euros par an. Au-delà de 280 000 euros de bâti, c’est le plafond de 7 000 euros qui prendrait le relais, ce qui pénaliserait plus fortement encore les biens de valeur.
Le sort des amortissements déjà constitués mérite aussi l’attention. Beaucoup de loueurs disposent d’un stock d’amortissements non utilisés, mis de côté les années où les loyers ne suffisaient pas à les absorber. Selon le projet, ce stock arrêté au 31 décembre 2026 resterait déductible de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice de chaque année. La fraction non consommée à la fin de cette période serait définitivement perdue. Les amortissements excédant le nouveau plafond ne pourraient plus, eux non plus, être reportés. Le texte vise les exercices clos à compter de 2027 et semble donc concerner aussi les biens déjà en location, et pas seulement les nouvelles acquisitions.
Cette réforme s’ajoute à une évolution déjà en vigueur. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. L’avantage de la location meublée se trouve donc rogné aux deux bouts de l’investissement : moins de déduction pendant la détention et davantage d’impôt à la sortie. Un propriétaire de deux studios à Bordeaux, acquis au plus haut du marché, ou un investisseur qui loue une maison de vacances en Lot-et-Garonne sous le statut de meublé de tourisme, ne peut plus raisonner avec les chiffres qui avaient justifié son achat.
Faut-il pour autant vendre, passer en location nue ou changer de statut ? Rien ne presse, et rien ne serait plus risqué qu’une décision prise dans la précipitation. Le texte n’est qu’un projet, il va être débattu au Parlement et plusieurs points restent à préciser. La bonne réaction consiste plutôt à mesurer l’effet réel de la mesure sur votre propre situation. Ce que l’investissement rapporte aujourd’hui, ce qu’il rapporterait demain après impôt, et ce que coûterait une revente compte tenu de la réintégration des amortissements sont trois questions qui méritent des réponses chiffrées. D’autres pistes pourront ensuite être comparées.
C’est précisément ce que permet l’outil de diagnostic EVOVI, première étape gratuite et rapide de cette réflexion. En quelques minutes, il replace votre investissement locatif dans l’ensemble de votre patrimoine, de vos revenus et de vos projets. Il permet d’identifier si la location meublée occupe une place centrale dans votre stratégie ou si elle n’en constitue qu’une composante, et donc à quel point la réforme vous concerne vraiment.
À partir de ce diagnostic, l’accompagnement EVOVI vous aide à avancer selon vos besoins. L’assistance patrimoniale vous permet de comprendre l’impact du projet sur votre bien existant et de construire un raisonnement clair, sans viser de transaction. La consultation patrimoniale va plus loin en vous accompagnant dans la réorganisation de votre stratégie d’investissement, en cohérence avec vos objectifs, votre profil d’investisseur et votre horizon de placement. L’objectif reste le même : décider en connaissance de cause plutôt que de subir un changement de règles.
La location meublée ne disparaît pas avec le budget 2027, mais elle cesse d’être un réflexe. Elle redevient un choix qui se calcule.
