La transmission d’un bien immobilier est souvent repoussée par manque d’information. Beaucoup de familles attendent la succession, pensant qu’il sera toujours temps d’agir plus tard. Pourtant, transmettre un logement, une résidence secondaire ou un bien locatif de son vivant peut offrir davantage de souplesse et réduire le poids de la fiscalité, à condition que l’opération soit adaptée à la situation du propriétaire.
La donation immobilière permet d’organiser la transmission progressivement. Chaque parent peut notamment bénéficier d’un abattement sur les sommes ou les biens transmis à chacun de ses enfants, renouvelable tous les quinze ans. Dans le Gers, un couple propriétaire d’une maison estimée à 200 000 euros pourrait ainsi envisager une donation à son enfant en utilisant les abattements disponibles, sous réserve des donations déjà réalisées. Cette stratégie ne doit toutefois pas fragiliser les parents ni les priver d’un bien dont ils pourraient avoir besoin pour financer leur retraite.
Pour conserver l’usage du logement, il est possible de transmettre uniquement la nue-propriété et de garder l’usufruit. Les parents peuvent alors continuer à habiter le bien ou à percevoir les loyers. La valeur fiscale transmise est calculée selon l’âge de l’usufruitier, ce qui peut diminuer les droits de donation. Au décès, l’enfant récupère généralement la pleine propriété sans droits supplémentaires liés à la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.
Attendre la succession peut néanmoins sembler plus rassurant. Le propriétaire conserve la liberté de vendre, louer ou modifier l’organisation de son patrimoine. Cette solution peut être pertinente lorsqu’il existe une incertitude sur les besoins futurs. Elle peut cependant devenir coûteuse si la valeur du patrimoine augmente. En Lot-et-Garonne, une maison valorisée à 350 000 euros, ajoutée à d’autres biens ou placements, peut alourdir les droits dus par les héritiers. L’absence d’anticipation risque également de créer une indivision et des désaccords entre les membres de la famille.
Le choix entre donation et succession ne dépend donc pas uniquement de la valeur du bien. Il faut aussi considérer l’âge du propriétaire, ses revenus, sa situation familiale, ses projets, les donations antérieures et la fiscalité applicable.
Dans cette réflexion, l’outil de diagnostic EVOVI constitue une première étape essentielle. L’accompagnement selon la méthode EVOVI aide ensuite à construire une stratégie personnalisée, en lien avec les professionnels compétents, afin de choisir entre donation simple, donation-partage, démembrement de propriété ou transmission successorale.
La transmission d’un bien immobilier ne devrait pas être décidée dans l’urgence. Plus elle est anticipée, plus elle peut protéger le propriétaire, préserver l’équilibre familial et limiter le coût fiscal.
